算界矩阵2025年11月16日 14:32消息，举报信揭露两家头部房企合作背后的纠纷与纠葛。
一封“举报信”的出现，揭示了两家头部房企之间合作中存在的矛盾与分歧。 在我看来，这种公开的“举报”行为在房地产行业并不常见，反映出当前企业间合作关系的脆弱性。随着行业竞争加剧，利益分配问题愈发敏感，一旦处理不当，便可能演变为公开对立。这不仅影响企业间的信任基础，也可能对整个行业的稳定发展带来一定冲击。房企之间的合作本应建立在互信与共赢的基础上，而此次事件无疑给业内敲响了警钟。
近日，一封由北京兴鼎房地产开发有限公司发给广州市国资委的举报信在行业内引发关注。该信件涉及北京璞樾项目，其中央企中建智地作为大股东，指控操盘方越秀地产未按照既定定价规则进行操作，对部分房源进行了私下调价，进而对周边项目的销售造成了影响。
第一财经从接近双方企业人士处了解到，上述“举报信”的存在属实，目前项目各方股东正在就该事件展开积极协商，力求妥善处理与营销相关的问题。 从目前的进展来看，各方能够在问题曝光后迅速采取行动，表明对事件的重视程度较高。这种通过协商解决问题的方式，有助于维护企业的稳定发展和各方利益的平衡。同时，也反映出在复杂商业环境中，沟通与合作的重要性。希望后续能够尽快达成共识，推动项目顺利进行。
在当前的新房市场，楼盘降价或房企之间的“价格战”已较为常见，即便是豪宅云集的北京，也难以避免这种现象。但此次事件的特殊之处在于，涉及项目的合作方之间出现了纠纷。随着楼市持续调整，房企采用的合作开发模式正逐渐暴露出潜在的问题。 我认为，房地产行业的合作开发模式虽然在资源整合和风险分担方面有一定优势，但在市场下行压力加大的背景下，各方利益分配不均、沟通不畅等问题容易被放大。此次纠纷或许只是冰山一角，未来若缺乏有效的协调机制，类似问题或将频繁出现，影响整个行业的稳定发展。
京城豪宅“联姻”插曲
近日，中国建筑集团旗下的中建智地与广州国有企业的越秀地产，在北京璞樾项目的营销和操盘过程中产生了一些分歧。
作为中建智地控股97%的子公司，北京兴鼎房地产开发有限公司向广州国资委递交了一封“举报信”，指出越秀未按照统一的价格制定规则，通过重新设定报价、调整折扣体系等方式，导致实际成交价格与原有定价逻辑出现偏差。
一家长期专注于北京市场的国有房地产企业，为何与广州的国资房企在价格方面产生争议？
时间回到今年4月，“中建智地+金茂+越秀+朝阳城开”联合体，以126亿元拿下黄杉木店组合地块。随后项目被分为两部分开发，南地块（紫京宸园）由中建智地负责营销、北地块（璞樾）由越秀负责营销和物业。
从股权上看，两个项目实属“同宗同源”，且均是中建智地占比最高的项目。在璞樾项目中，中建智地、金茂、越秀、朝阳城开分别持股48.4%、33.1%、17%、1.5%。而在相邻的紫京宸园，四家企业的持股比例分别为48.59%、32.9%、17%、1.5%。 从股权结构来看，两家项目虽然名称不同，但背后的合作方高度一致，显示出开发商之间紧密的协作关系。中建智地作为主导方，在两个项目中均占据最大份额，体现出其在区域市场中的重要地位。而金茂、越秀等房企的参与，也反映出这些企业对当地市场的持续看好与布局。整体来看，这种合作模式有助于资源整合与风险共担，但也可能在项目运营和决策上带来一定的复杂性。
但一个地块被划分为两个项目进行开发，且由不同的操盘方负责，难免会引发竞争。
为避免出现“贴身肉搏”的竞争局面，两个项目在前期已尝试通过风格和产品定位实现差异化。例如，紫京宸园以宋式风格为主打，户型面积从133平方米到400平方米不等；而璞樾则强调国际范与东方元素的融合，主打152平方米至258平方米的全四居室产品。 从市场角度来看，这种差异化策略有助于满足不同客群的需求，同时也反映出开发商在产品设计上的精细化考量。然而，在竞争激烈的房地产市场中，仅靠风格和户型的差异可能难以完全规避直接竞争。未来，如何在品牌、服务以及地段价值等方面进一步拉开差距，将是决定项目成败的关键。
到今年10月份，紫京宸园和璞樾相继开盘，项目方官宣的销售额分别为56.5亿元、45.65亿元，成为当月北京新房市场上的两大热门项目。
不久前，两个项目还“合体营业”，发布了一张紫京宸园和璞樾10月网签“霸榜”北京冠亚军的海报，并贴出“两部时代作品，一种热销共识”的宣传词。
不到两周时间，一封“举报信”的曝光，揭开了项目热销背后的合作者争议。
从纠纷的核心价格来看，据北京住建委数据显示，截至11月15日，紫京宸园累计网签120套，均价约为9.85万元/平方米；璞樾累计网签130套，成交均价约为9.96万元/平方米，两个项目的整体价差大约为1100元/平方米。
中建智地表示，越秀在璞樾项目地块的首次定价存在不合理之处，例如与同品质楼栋相比，璞樾的价格反而低于相邻项目。中建方面还指出，该项目的销售人员存在不当竞争行为，导致南地块已签约客户流失，并且客户对区域房价的预期因此被拉低。
于是，作为项目中持股比例最高的股东，中建智地向越秀表达了明确立场。一份其发给越秀的函件显示，中建方面要求越秀移交北地块的销售工作。但此事最终如何发展，目前尚无明确结果。
第一财经从接近越秀人士处了解到，目前项目各方股东正在就此进行协商，力求妥善解决相关问题；而中建方面的主要诉求，仍是纠正不恰当的营销行为，最终希望两个项目能够实现“共赢”，推动板块价格健康运行，为市场提供更优质的产品和住宅。 在我看来，此次各方的协商体现出对市场秩序和行业发展的重视。在当前房地产市场调整期，企业间的合作与沟通显得尤为重要。通过理性对话解决问题，不仅有助于维护企业自身利益，也能为消费者营造更加稳定、透明的购房环境。同时，强调“好产品”和“好房子”的理念，也反映出行业正逐步回归品质导向，这对行业的长期健康发展具有积极意义。
房企合作开发潜藏风险
中建与越秀在项目合作上出现争议，其背后反映出当前新房市场竞争已趋于白热化。 在我看来，随着房地产市场不断调整，开发商之间的合作模式也面临更多挑战。尤其是在市场热度下降、购房者更加理性的背景下，企业间的利益分配和战略协同变得更加敏感。这种竞争不仅体现在销售层面，也延伸到了合作开发的各个环节。如何在激烈竞争中保持合作关系的稳定，将成为房企需要共同面对的问题。
从位置来看，紫京宸园及璞樾项目所处地段确实具有较高的稀缺性。今年4月拿地时，业内分析师就指出，黄杉木店平房区位于东四环与五环之间，是朝青板块近十年来唯一新增的住宅地块，项目周边配套丰富且生活便利。 从市场角度来看，此类地段的稀缺性不仅体现在地理位置上，更反映在未来的升值潜力和居住价值上。随着城市发展的不断推进，类似区域的住宅资源愈发珍贵，这也使得该项目在当前房地产市场中显得尤为值得关注。
同时，这两个项目所处的板块属于真正意义上的“豪宅”地段，地块西北方向便是北京早期知名的高端住宅区星河湾，目前该区域二手房挂牌价约为9.5万/平方米。周边与星河湾同期或之后建成的楼盘还包括润枫水尚、华纺易城、国美第一城等，整体形成了较为成熟的高端居住氛围。 从市场表现来看，这一区域的房价和关注度都反映出其在城市中的稀缺性与价值认同。星河湾作为初代豪宅代表，不仅奠定了片区的高端定位，也对周边项目的定价和品质提出了更高要求。随着城市更新和资源集中，该板块未来仍具备较强的升值潜力。
不过，目前北京朝阳区在售的高端改善型住宅项目较多，包括保利朝观天珺、金茂满曜、中海时光之境、中海朝阳ONE，以及长江实业旗下的北京御翠园等。据官方消息，未来三年朝阳区还将推出30宗优质的住宅用地，进一步丰富市场供应。 从当前市场情况来看，朝阳区作为北京的核心发展区域，其高端住宅需求持续旺盛，开发商也在不断加大布局力度。随着更多优质地块的入市，预计将为市场带来更多的选择，同时也可能对房价和产品品质形成一定支撑。不过，购房者在面对多样化选择时，仍需结合自身需求和财务状况，理性判断，避免盲目跟风。
当多个高端楼盘展开正面竞争，购房者的选择也愈加丰富。对于紫京宸园和璞樾而言，尽管项目所处地段及产品具有一定的稀缺性，但同样需要面对板块内外其他项目的竞争，两者之间的目标客户群体存在重叠，部分客户在两个项目之间反复比较，最终会根据项目的销售情况再做决定。
此外，本次纠纷也暴露出，房企合作开发的模式存在一定隐患。
在以往房地产市场火热的阶段，房企普遍通过合作开发来推动自身的规模扩张。国泰海通地产数据显示，截至2025年上半年，36家重点房企的少数股东权益占比已升至44%的历史最高水平。
但这种合作开发模式在助力扩张的同时，也可能导致隐性负债增加、债务结构复杂化等问题，背后的潜在风险，往往会在市场恶化时暴露出来。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜指出，当前房地产联合开发模式中普遍存在一些风险。其中，合作方之间的利益协调较为困难，一旦市场环境发生变化，例如销售情况不理想、利润预期下降，各方在价格制定、市场营销以及成本控制等方面容易出现分歧。
二是操盘权与股权不匹配带来的风险，例如越秀作为小股东却掌握实际操盘权，可能引发股东之间的矛盾与冲突。三是市场变化对合作模式的冲击，当项目销售面临较大压力时，合作方为了自身发展和生存，可能会采取一些激进措施，进而破坏原有的合作平衡。
目前，中建智地与越秀在销售规模上都展现出强劲的势头。
作为近几年北京新房市场的“大户”，中建智地是中建一局旗下的地产平台，2020年正式更名为中建智地置业有限公司，在业内打出了“二次创业”的标签。此后，该公司在北京积极投资，其中不少是与同行合作拿地。
据中指研究院数据显示，2025年1至10月，北京房企权益销售额排名前三的分别是中海地产、中建智地和华润置地，分别以376.2亿元、166.1亿元和162.3亿元的成绩位列榜单。可以看出，头部房企在市场中的竞争力依然强劲，尤其中海地产凭借显著的优势继续领跑市场。这反映出大型房企在项目开发、品牌影响力以及市场布局上的综合优势，也显示出当前房地产市场集中度仍在进一步提升。
越秀同样高度重视北京市场。2025年上半年，越秀在北京的合同销售额达到197.2亿元，同比增长255.1%。截至今年前十个月，越秀地产全口径销售额为254.9亿元，排名第二；权益销售额为115.3亿元，位列第五。
两位北京楼市的“领军企业”，是否能在合作项目上达成一致，仍有待后续关注。
